「辉煌几点反水」时代中国旗下物业公司时代邻里赴港上市 负债率超93%
99真人娱乐  2020-01-11 17:09:28  

「辉煌几点反水」时代中国旗下物业公司时代邻里赴港上市 负债率超93%

辉煌几点反水,最近,时代邻里控股有限公司,一家从时代中国控股分拆出来的物业管理服务公司,向香港证券交易所提交了上市申请。物业管理公司登陆资本市场的热潮仍在继续。

近日,时代邻里控股有限公司(以下简称“时代邻里”)向香港证券交易所提交上市申请,时代邻里控股是一家从时代中国控股分拆出来的物业管理服务公司。

时代邻里(Times Neighborhood)于今年7月在开曼群岛注册,主要从事提供物业管理服务、非业主增值服务、社区增值服务等专业服务。据披露,募集资金的目的包括寻求精心选择的战略投资和收购机会。

消息人士称,《泰晤士报》社区在该计划中筹集了8000万美元(约合6.24亿港元)。据此,《国际金融新闻》记者寻求《泰晤士报》中方的确认,但截至发表时,他没有收到对方的回复。

毛利率低于上市同行的平均水平。

招股说明书显示,截至2019年6月30日,时代邻里共有210个项目在管理中,其中包括15个城市的物业管理项目,总建筑面积超过4270万平方米。

业务规模的扩大带来了时代邻国业绩的增长。数据显示,该时期居民收入从2016年的3.73亿元增加到2018年的6.96亿元,年均复合增长率为36.6%。截至2019年6月30日,其收入为4.56亿元,同比增长约48%。同时,净利润从2016年的1010万元增加到2018年的6420万元,复合年增长率为78.8%。截至2019年6月30日,目标为人民币4180万元,同比增长约50%。

与被其他房地产公司分拆的房地产公司类似,时代邻里还更多地依赖其母公司提供的房地产项目。招股说明书显示,2016年至2018年,泰晤士报中国集团开发的物业提供物业管理服务的收入分别占泰晤士报社区物业管理服务总收入的81.2%、77.1%和73.2%。

《泰晤士报》的邻居也在通过收购扩大和多样化他们的物业管理服务客户,以减少他们对母公司的依赖。截至2019年6月30日,上述指标已降至64.9%。时代邻里指出,这是由于其在2019年3月收购广州东康。

收购广州东康后,时代周边的非住宅物业管理面积几乎翻了一番,从2018年6月底的771.5万平方米增至2172.2万平方米。但与此同时,其非住宅物业的平均物业管理费已从每月9.15元/平方米大幅降至每月5.39元/平方米。

时代邻里(Times Neighborhood)解释说,广州东康管理的大部分物业都是政府物业,如博物馆、公共设施和政府大楼,这些物业的平均物业管理费通常低于商业建筑和办公楼。

然而,与住宅物业相比,广州东康持有的该类物业的物业管理费仍然相对较高。因此,平均物业管理费从每月2.68元/平方米增加到3.48元/平方米。

值得注意的是,对于时代的邻居来说,物业管理业务的收入是他们收入的主要组成部分,他们的业绩对经营状况相当敏感。招股说明书显示,今年上半年,《泰晤士报》周边地区的总利润为4184.5万元。假设平均物业管理费减少5%,本期利润将减少约1109.3万元。如果平均物业管理费减少10%,本期利润将减少2218.7万元。

与对母公司的依赖相比,持续盈利能力可能是投资者更看重的指标,但邻域在这一指标上的表现并不乐观。

根据披露,2016年、2017年、2018年以及截至2018年和2019年6月30日的毛利率分别为23.2%、25%、27.4%、27.2%和26.9%。

东方证券2019年7月2日发布的研究报告显示,截至报告日,共有15家房地产公司在上海证券交易所、深圳证券交易所和香港证券交易所上市,平均毛利率为28%。其中,田园服务、高雅生活服务、色彩生活等物业管理公司的毛利率达到35%以上。从这一点来看,该小区的毛利率在当时仍有很大的提高空间。

不过,诸葛寻房副总裁袁程健在接受《国际金融新闻》采访时表示,房地产行业本身是一个利润相对较低的行业,房地产公司增加收入和利率的最直接方式是扩大管理规模。随着管理规模的扩大,一方面可以获得更多的潜在资源,另一方面可以方便地开展各种服务,增加各种收入。因此,对于房地产公司来说,扩大规模的重要性高于毛利率的提高。

房地产公司的债务率达到新高

物业管理服务公司目前仍然劳动密集型。劳动力成本是他们成本的最大组成部分。服务包括安全、清洁、园艺以及维修和保养服务,都严重依赖劳动力。

随着企业的不断扩张、员工数量的增加和最低工资的提高,劳动力成本的不断上升自然成为时代的紧迫问题。

数据显示,劳动力成本分别占2016年、2017年、2018年和2019年1月至6月总销售成本的59.1%、56.1%、56.7%和67.7%。该中学的报告显示,从2016年到2018年,中国百强物业服务企业的劳动力成本分别占总销售成本的53.4%、55.8%和57.8%。从这个角度来看,那个时代邻居的劳动力成本略高于平均水平。

除了劳动力成本的波动外,那个时代邻居的融资费用也大幅增加。招股说明书显示,截至2019年6月底,时代邻里的融资费用从2018年同期的1645.5万元增加至6207.5万元,这主要是由于资产支持证券的利息支出大幅增加。

根据招股说明书,2018年5月18日,泰晤士街区(Times Neighborhood)设立了总面值为16.75亿元、名义利率为每年6.5%至7.5%的八年期资产支持证券,有权交易应收账款,并有权对其管理的未来几年的某些物业收取管理费。值得一提的是,该基金以同样的利率和金额借给了中国。

截至2019年6月底,《泰晤士报》社区已经偿还了总计1.49亿元的抵押贷款支持证券本金。同期,泰晤士报邻里资产抵押证券现货份额达到1.57亿元。

事实上,该社区的资产负债率已经明显高于行业平均水平。招股说明书显示,2016年至2018年,其资产负债率分别为98.1%、95%和97.1%。到2019年6月底,目标仍然是93.7%。

根据中国理工大学发布的《2019年物业服务企业十大上市公司》,截至2018年底,上市物业服务企业的资产负债率在24%至75%之间,平均为51.58%。这也意味着邻里上市将创下这个时代房地产公司的债务比率新高,将该行业的债务比率从澳远健康的75%推至近19%。

金融评论员严跃进指出,目前社区的资产负债表确实不同于许多房地产公司。理论上,物业或服务公司的资产负债表数据不会太高,因为它不涉及大规模的项目收购和运营。类似于高负债情况,或与其收购相关项目、各类外部融资等相关。

债务资本比率仍然很高,而《泰晤士报》社区账户中的资金已经缩水。据披露,截至2019年6月底,该时报社区现金及现金等价物较2018年底减少了8.78亿元,至3.04亿元。

值得注意的是,从2016年到2018年,邻近地区的物业管理费征收率波动较低,分别为90.3%、88.5%和89%。截至2019年6月底,物业管理费收缴率为85.7%。

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